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排他優先権付型-1

1. 排他的優先権(ファーストライトレフューザル)

 米国では契約自由の原則のもとに、当事者間で様々な賃貸借条件を作ります。日本においても同様に定期借家契約であれば、相当自由な契約特約条件を作ることができるようになりました。    従来は家主と借家人との契約条件の網引きと言えば家賃の値交渉となってしまいます。受取る方は多い方が、支払う方は少ない方が良いのが当然ですが、次に紹介する特約条件を上手に織り込んで、値交渉だけでなく、むしろ家賃が高くても良いから、その特約を付けて欲しいと借家人に言わせられれば最高でしょう。    こうした特約のうち、排他的優先権、米国ではファーストライトレフューザルと言いますが、その幾つかをご紹介しましょう。

 

2.借増し・ビル内移転優先権

 景気の循環や企業自身の営業拡大・縮小によって業態が変化します。たとえば業務効率化のためにOA化を目指した場合、テナント企業が直面する障害の1つに業務を行うための「床の広さ」があります。   入居時点で将来の増床計画も織り込んで、あらかじめ余分に借りておくことは、家賃という固定経費をできるだけ抑えるために控えられるでしょう。そのため、どうしても増床を必要とする時は、入居しているビルから他のビルへの移転も余儀なくされます。    しかし移転には大きなコストがかかり、営業的デメリットも発生します。オフィスビルの賃料が大幅値下がりした一時期には、それでもお釣りがくる位に新旧賃料に差がありました。しかし、最近ではそうした状況はなく、また業容拡大に伴う発展的な移転であれば、賃料の安い所へ移る訳ではありませんから、移転に伴うマイナス要因の側面は大きくなっていきます。こうした場合を想定した特約として次があります。 1) 当該ビルの他所が空室となった場合、当該テナントが当該他所を借増する優先権 2) 当該ビルの他所が空室となった場合、当該テナントが当該他所へ移転する優先権    こうした2つの有利なオプションを与えることにより、他の契約条件を家主にとって有利にし、また契約関係を長期にわたって安定させることを目的とします。    基本となる定期借家契約は、一般的な契約方式と変わりがなく、それにオプションとして特約条項を付加するものです。契約期間は、オーナーとテナント当事者間で定めれば良く、また当オプションは契約期間中に限り有効とすることで、有力なテナントを長期間契約へ誘導する役目を果たすことなるでしょう。    オプション行使の期間は、その前提条件をオーナーがテナントへ告知してから3ヵ月位が適当です。    またオプションの借増・移転優先権を担保するためにオーナーが特約違反をした場合のペナルティを決めておく必要もあります。    それは、ペナルティの軽重がテナントの判断に大きく作用するからです。テナント側としては、このオプションが特に重要なものと判断するならば、契約条件交渉の際、他の条件を緩めても、ペナルティを重くする方向で考えるでしょう。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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