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事業用土地一時運用型-1

1. 簡便プレハブ建物を建てる

 事業用の土地で、現在は低・未利用地となっているが、将来は自己の事業に直接利用する目的をもつ土地は、地価の高い土地ほど借地権や借家権がつくのを恐れ、一時的にせよ第三者へ貸されることはあまりありませんでした。将来の活用時期が3年以内なら更地のまま固定資産税分を垂れ流していても何とかなるかもしれませんが、5年以上先となるとそうのんびり構えていることはできません。バブル崩壊以前は、所有しているだけで地価が上昇したので、何もしなくても含み益を享受することができました。しかし、地下の右肩上がりが続かなくなった今、単に所有しているだけでも固定資産税、都市計画税、特別土地保有税といった税金がかかる土地は、かえって大きなお荷物にもなりかねないのです。ここは1つ、何らかの手段を講じたいところです。    そこで、借家権のつく危険の全くない定期借家権を用い、その土地に簡便なプレハブ建物などを建て、自己利用するまでの間、第三者へ賃貸して家賃を稼ごうというのがここでご紹介する一時運用の主旨です。たとえば、自動車ディーラーや配送所などに、建物付で一括貸しするなど方法です。これは将来売却したいが、現時点は含み損が多額に出てしまうような土地に応用できるでしょう。

2.実際の契約は

 実際の契約にあたっては、家主の当該地の将来利用時期までの期間を契約期間とし、5年以内でペイできるような仮設的な建物を建設します。適当なものがあれば、レンタル建物やリース建物にするのも良いでしょう。    建設費は借家人に入居保証金を提供させてまかない契約終了時には保証金全額を償却するものとし、同時に、家主の側で建物の取り壊しを行う契約にしておきます。    もしも仮設建物以上のグレードを借主が要求する場合には、建設協力金として資金協力してもらうようします。また、地主が将来、営業所等で自己使用する物の用途が決まっていそれにそって建てても良でしょう。    さらに、契約期間内に借家人から解約の申し入れがあった場合も保証金全額却としておきます。期間中の借家人による第三者への転貸は認めない方が良いでしょう。契約期間が短い場合は、契約終了時の建物残存価格をあらかじめ決めておき、その相当額の保証金は償却せずに返還することにするのも、一方法と思われます。    このようにして、仮設建物付契約の賃貸とすれば、土地を遊ばせずに必ず利益につながります。こうした際の借家契約は、将来自己使用する予定があるため、契約期間終了時に必ず退去してもらえる定期借家契約こそ絶好なのです。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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