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　標題の契約方式のねらいは、高齢者のもつ上質な住宅資産を賃貸住宅として活用し、私設年金として継続的に現金収入を得ることにあります。たとえば、いままで職住近接していた都心の自宅を高く貸して、郊外の安い賃貸住宅に入居し、その差額を生活資金にあてる方法。あるいは広い自宅を高く貸して、同地域の年寄り１人あるいは２人用に向いた小ぶりな賃貸住宅に入居して、その差額を得る方法。従来の自宅を貸して、その家賃で入院・老人ホーム等の費用にあてる方法等、さまざまな利用法が想定されます。   　米国では子供達が大人になって巣立ってしまった後、大きな家に年寄り夫婦が２人で住んでいる状態をエンプティネスターと言います。直訳すると空巣人（からすにん）でしょうか。空っぽの大きな巣に寂しく住んでいる人という感じです。日本でも年寄り夫婦２人で一戸建ての大きな家に住んでいるケースを多くみうけます。大きな家の掃除をよぎなくされる「よぎなく掃除婦」と広い庭をやむなく手入れしている「やむなく庭師」を老夫婦がやっています。他人がこうしたことに口をはさむことは誠に僭越であり本人達がそれで良ければ全く結構なことなのですが、やはり、不動産を扱う筆者としては、差し出がましいのは承知の上で提案したくなってしまうのです。

２．自宅を貸す方法

　自宅を貸す場合、従来問題となっていたのは、事情が変わっていざ自分で使おうとした場合に借家人に借家権を主張されると、スム―ズに返還が得られないという点でした。老親の自宅を他人に貸し、その老親に相続が発生した場合、物件に付着した借家権が遺産分割や相続税納税の際に難しい問題を生じさせてしまうのです。これまでの借地借家法では、一度他人に貸してしまったら、家主の都合で明渡しを求めることができませんでした。   　それが定期借家法によってこれまではいざという際にトラブル発生のおそれがあるため敬遠されていた、高齢者が所有する上質な住宅が、賃貸市場により多く供給されることになると思われます。   　この「相続対応年金型定期借家契約」は、定期借家権を活用し相続時の心配もなくそうというものです。   貸貸の契約期間をさまざまな事情の変化に対応できるようにするには、なるべく短い方が良いのですが、入居する側からすればあまり短くては居住が安定しません。そこで２～３年を妥協点としましょう。   　相続のことを考えるならば、物納では、相続発生から１０ヵ月が相続税申告期限であり、その後１年位のうちに借家人の立退きが行われれば大丈夫です。万相続税を支払うために物件を売却する場合は、相続税申告期限後３年以内に売却すると、原則として支払う相続税額分が譲渡所得から控除され、譲渡所得税が軽減される特例があります。こうしたことも考慮すると、この定期借家契約では、やはり２年位が最も適当でしょう。さらに、入居者の長期居住を安定させ、かつ家主の相続時の対応も可能に   するためには、相続発生の場合のみ再契約拒絶があり得るとする特約付定期借家契約にする必要があります。