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リースバック方式-1

1.リースバック方式とは

 リースバック方式とは、自用ビルをいったん第三者の投資家に売却して、その後本人が借家人となり再びそのビルを自己使用するというものです。従来の借家権では契約期間、家賃設定など当事者間同士がいくら合意して決めても、借地借家法の定めに従わなければなりませんでした。そのため、いざ法的争いとなると合意事項が守られないおそれがあるため、結局リースバックの基本となる売買価格の条件を確実に決めることができませんでした。 つまり、売買価格が高ければ家賃は低く、反対に売買価格が低ければ家賃は高いという逆の相関関係があるので、家賃の増減額請求権が認められてしまう従来の借家契約では、第三者間のリーズバックは完全な形では成立しません。まして、中途解約可能な借家契約では論外です。 また、借家契約の期間とその終了に関する条件は、投資家にとって非常に重要です。欧米の不動産投資家は「出口戦略」(エグジットストラティッジ)と称して、はじめに出口ありきなのです。投資をするということは投資元金をどうやって安全確実に回収するかということが第一であり、次に、いくら儲かるか、なのです。欧米では、わが国のような安全・確実でも低利回りの銀行預金が中心の貯蓄ではなく、自己責任においてリスクをとる投資に慣れてきています。不動産投資においても、日 本人はほとんど永久所有を目的に買ったり、建てたりしますが、欧米では将来売ることを前提に買います。一般的には5~6年を1つの目安にして出口を見ているようです。

 

 

2.出口戦略が大切

 そのため、リースバック方式であれば、出口戦略はどうするかが、はじめに解決すべき課題です。5年あるいは6年後に単純に借家人に立ち退いてもらい、空ビルもしくは更地にして売却する場合、また、出口で再び買い戻してもらう場合においても、すべて事前に決めておかなければなりません。従来の借家契約ではこうしたことがいっさいできませんでした。なぜなら事前に当事者間で合意取決めしたにもかかわらず、借家人が借家権をタテにとって将来その取決めを守らなくても違法とはならなかったからです。 出口戦略で他人に売却するときに借家人に立退料を支払わなければならないなどという従来習慣のもとでは、リースバックによる不動産投資物件をつくることなどできるわけがありません。 今回新設された定期借家権は、こうした従来の弊害をすべて取り除いてくれます。いわゆる次の不動産投資適格4条件をすべて可能にします。 1)長期契約 2)賃料確定特約 3)中途解約排除 4)立退料不要

 

 

3.定期借家契約はリースバック方式によって不動産を金融商品化する

 わが国の不動産市場も従来のわが国だけのローカルルールから世界に通用するグローバルスタンダードになるわけです。 リースバックによる不動産投資物件は、不動産の証券化にとって取り組みやすいものです。売買価格と家賃の連動の具合でおおむねの内容が決められ、証券も、受益の確実性と利率との相関関係で優先債・劣後債もつくれます。証券化することによって広く一般大衆投資家から資金を集めることができるので、非常に有利なレートでの資金調達が可能です。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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