アパート経営成功ノウハウ

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定期借家によるマスター・サブリース契約-1

1.サブリース業とは

 一般にサブリース業者による全室一括借り・個室ごと転貸しというサブリース業は、従来から盛んに行われていますが、本契約ではこれをマスターリース・サブリースともに定期借家契約で行おうというものです。     具体的に本項の契約形式や趣旨をはじめに述べておきたいと思います。 家主が一定期間、特定の借家人(サブリース業者と呼ばれる賃貸管理専門業者)と定期借家権で全室一括の第一次定期借家契約(これを「マスターリース契約」と言います。)をして、借家人(サブリース業者)はその契約内容の期間・賃料などの条件範囲内で一般ユーザーと個別に第二次定期借家契約(これを「サブリース(転貸)契約」と言います。)をします。 家主は特定借家人を賃貸管理専門業者にすることにより、実質的な賃貸経営を任せるとともに空室リスクを無くそうという趣旨です。 後述しますが、相続対策や所得分散による所得税の節税対策などの目的のため、特定借家人を賃貸専門管理業者ではなく、身内同族会社にすることも考えられます。 家主はマスターリ―スを10年程度の中長期とし、サブリースのほうはそのサブリース業者の経営才覚に任せて1ヵ月の超短期から10年の中長期までとするものです。ただし、サブリース契約期間はすべてマスターリースの契約期間内であることは当然です。  アパート経営も事業である以上、経営ノウハウの良し悪しはあります。まして商業系の貸ビルにおいては、経営ノウハウによってその収益性は大きく変わってきます。このサブリース方式は、賃貸不動産経営における経営と資本の分離と言えるでしょう。  お金はあるが経営のノウハウのない投資家・資本家(家主)と、経営のノウハウはあるがお金がない経営者(サブリース業者)が、賃貸不動産経営において共同事業を行おうというものです。そして各人が自分の役割を果たすわけです。

 

 

2.賃貸管理方式とは

 この場合、必ずしもサブリース方式によらない、賃貸管理方式もあります。業者は単に賃貸物件の管理のみを受託するものから、賃料徴収代行、賃料の一部保証まで、そのメニューはさまざまですが、それらはサブリース方式のように完全に賃料値下り・空室のリスクを保証するものではありません。    家主にしてみれば、賃貸不動産についてその経営を専門家に完全に任られるサブリース方式は、賃料上昇局面では、賃料値上げメリットを享受できないとか、中長期契約なので、契約期間が終了するまで契約を解除できないなどのデメリットがあるにせよ、プロに任せる分だけ収入が少々低下しても十分に価値のあるものでしょう。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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