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お試し短期居住付・中長期契約型-1

1.「家」は住んでみないと分からない

 借家人が借家を捜す際には、地理的条件は十分に把握するものの、どうしても表面的な部分しか見ることができません。しかし現実に住んでみなければ、騒音や悪臭、日照などはなかなかわかりません。    特にファミリータイプの大型居住物件では、入居時に出費する費用も多額なため、入居した後にマイナス要因が生じたからといって、すぐに転居するのは大変です。さらに、5~10年間の長期定期借家契約では中途解約ができないのが一般的になるでしょう。仮に中途解約するにしてもペナルティがつけられるでしょう。    そのような契約の場合はなおさらその居住が自分たちにとって長期間住むことができるのか可否で悩むはずです。そのため、どうして長期定期借家契約には踏み切れない顧客も多くなると考えられます。    このように従来は貸手優位のファミリータイプの賃貸市場では、こうした場合の配慮がなかったのが現実でした。実はこうした配慮の無さファミリータイプ賃貸層の潜在的需要の芽を摘んでいたともいえるのです。

 

 

2.お試し短期居住があれば

 そのような場合、当初2か月~1年間をお試し期間として短期定期借家契約とするのです。そうすることにより長期入居に踏み切れない顧客に安心して契約を結んでもらえると考えられます。お試し期間終了時に、今後の長期借家契約に踏み切れそうであったなら、本契約として新たに長期定期借家契約を結びます。もちろん、お試し期間終了時にはその借家人が次の長期定期借家契約へ転換することができる条件の契約とすることも大切です。つまり、短期定期借家契約終了後、借家人のみが次の定期借家権の再契約予約完結権をもつようにするのです。2~4年程度の中期定期借家契約の場合は、お試し期間を2~4か月程度とするのもよいでしょう。5~10年の長期借家契約では、お試し期間を6か月~1年として、そのあいだの賃料の値引きは必要ないでしょう。 ただし、デメリットとしては、お試し期間後、契約を終了されてしまった場合、空室率が高まってしまう可能性があったり、お試し期間が1年の 場合、1年後の中長期契約の賃料を決めておいても、その時点で相場が下落していれば、お試し期間終了後に立ち退かれたり、賃料の値下げ交渉をされる可能性が考えられることを考慮しておいたほうがいいでしょう。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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