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中古住宅売却お試し居住型-1

1.趣旨は中古住宅売却促進

 自己居住用物件を購入する場合、買って住んでみてはじめてわかるマイナス点があったりして、なかなか難しいものです。    しかしそれをこわがっていてはよい物件は買えません。従来、売手は買手のこうした不安に対しては、単純な値引きで対応しています。本契約では、中古住宅の売買の場合、買手のこうした不安を解消させるため、6か月~1年くらい購入意思決定を延ばして、そのあいだお試し居住してもらうというものです。これによって中古住宅の売買仲介の促進が図れます。

 

 

2.契約方式に工夫

 中古住宅売買契約で、手付金1割を入れ、6か月~1年後に残金決済をします。その期間、定期借家契約でお試し居住します。そして決済時に買手が物件を気に入らなければ一方的に契約を白紙解除可能とします。    定期借家契約の家賃は若干割高とし、万一賃料不払いの場合は、受領手付金から相殺して受領する契約とします。

 

 

3.中古住宅の「瑕疵」と「価値」

 新築住宅を購入する場合は、万一不具合があった場合でも、販売会社の瑕疵保証や住宅性能保証制度などで対応してもらえる仕組みになっていることが多いものです。しかし、中古住宅に限っては、このような仕組みが完全にはないため、買い手は中古住宅そのものに二の足を踏みます。新築するときに売り手が一生住むつもりで贅をつくしてつくっても、いざ売却するときにはその価値を買い手に認識してもらえない場合があります。    海外では、住宅は木造でも50年程度は使うのが常識ですが、わが国においては、25年程度で建て替えてきました。そのため10年以上経過した住宅の価値は2~3割程度にしか評価されません。いくら質のよい住宅だと売主が自負しても、買主が評価してくれなければ何もなりません。そこで登場するのが、この契約です。    中古住宅の本当の価値は住んでみないとわかりません。そこで、6か月~1年間をお試し期間として購入予定者が実際に住んでみるのです。これは中古住宅に限らずいえることですが、住宅の良し悪しは実際に住んでみてこそわかるものです。中古車の世界では1週間位試乗(もちろん料金はかかります)の上、購入するか否か決める事が出来る会社も出てきましたが、定期借家権が創設されたことにより、中古住宅市場でも「お試し」が可能となったのです。よく、住宅は三度建て替えてようやく自分の納得できる住まいが手に入れられるといわれますが、それほど満足できる住宅をつくることは難しいのです。新築住宅では、一度でも人が住んだら中古住宅と化してしまう(新築と中古住宅とでは減価幅が大きすぎる)ため、居住してみることは不可能ですが、中古住宅はその価値にあまり変化は生じません。そう考えると、お試し居住期間がついている中古住宅のほうが、真に満足できる住宅を手に入れる機会が増えるといえなくもありません。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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