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364日契約型-1

1.定期借家契約のメリット

 これまで説明してきた通り、この定期借家契約は、実務面での様々な工夫をこらすと、非常に作い勝手の良いもので、家主さんにとってはプラスはあってもマイナスはありません。入居者にとっては、2~3年契約でその後、再契約してくれるか否か分らないという「不安」があるように、一見思いますが、実は違います。    家主本人が2~3年間転勤の為、その期間だけ賃貸するような場合、いわゆるリロケーションの場合などは、始めから2~3年後の再契約が無いことを前提にして、家主も入居者も契約しますから、定期借家契約で全っく問題はありません。    一般的な賃貸物件・アパートではどうでしょうか。家主は「貸す」つもりで建てたアパートですから、2~3年で入居者に出ていってもらっては困ります。入居者も2~3年で立退くつもりもなく、また立退かされても困ります。そうした事情の下での定期借家契約ですが、その目的は2~3年毎に再契約をすることによって、良い入居者と悪い入居者を選別することが出来ます。これを定期借家契約「洗い替え」効果と呼んでいます。これは家主にとってはもちろんメリットですが、入居者にとってもメリットなのです。ただし「良い」入居者にとってはメリットですが、実は「悪い」入居者にとっては困ることなのです。    定期借家契約は、従来の普通借家契約と違って、契約更新はなく、ですからもちろん契約更新拒絶の正当事由も必要なく、再契約をする、しないということに関して、一切理由を問いません。家賃不払いなどという重大な契約違反であれば、従来の普通借家契約でも、その契約を解除できます。また契約更新を拒絶も出来ますが、生ゴミを勝手に出す、深夜音を立てて近所を困らす、などという「ささいな」迷惑では従来型借家契約ではその入居者を立退かすことは難しいでしょう。しかし、この定期借家契約では、再契約しないことに理由は不要ですから、いちいち説明しなくても良く、家主あるいは管理者の判断で、こうした迷惑借家人を再契約拒絶で追い出すことが出来るのです。    これは、実は「良い」入居者にとっては非常にメリットなのです。一般のアパートですと悪い借家人がいると、良い借家人はいやがって徐々に出ていってしまいます。いわゆる「悪貨が良貨を駆逐する」現象が起きます。しかし、定期借家契約ではこの逆が起きるのです。「良貨が悪貨を駆逐する」ことになります。そして、こうした迷惑借家人・悪い借家人を追い出して、良い借家人ばかりが住むアパートとすることができるのです。「ウチのアパートは全室定期借家契約にしているので、良い借家人しかいません。アパートの住環境は大切良好です」と自慢できるのです。    余談ですが、バブル経済華やかな頃、私は都内の老朽アパートの立退き交渉を家主さんから依頼され、以前のアパートでも立退きさせられた経験のあるという借家人を訪問した時の事です。その借家人が「お前、立退料の出し方(算出法)を知ってるか?」と聞かれ私は「知りません」と返答した所「オレはこの道のベテランだから教えてやろう。」と言うのです。よく話を聞いてみますと、過去、立退料の獲得目的でわざと老朽アパートに入居し、家主から立退きの話しが出たらそこそこの金額で手を打ち新たな対象地を求める人だったのです。    従来の普通借家契約では入居させて暫く様子を見るまでは、その借家人の本性を見抜くことが不可能で、もし悪い借家人入居させてしまったら最後、トラブルが発生してもそういう借家人に限って立ち退かせることが困難でした。しかし、定期借家契約なら、水際でも前述の「潜在的に悪意を持った借家人」の入居を阻止する事が可能なのです。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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