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固定資産税を安くするための7つのアプローチその1

1.7つのアプローチ

 ひとくちに固定資産税を軽減する方法といっても、その具体策はそれぞれの土地・建物がおかれている状況によって大きく異なってきます。それにともない、考えられるアプローチの仕方も多岐にわたるわけですが、それらは概ね以下の7つのアプローチに大別されます。

1)「住宅用地」軽減特例の上手な利用   2)「農地」軽減特例の上手な利用   3)「現況主義」による見直し 4)「適正な評価」による見直し 5)賦課期日「1月1日」の逆手応用   6)「用途による非課税」の応用   7)「償却資産」の上手な活用   右記の7つのアプローチは適正な課税がされているか否かの基本的なチェックポイントです。住宅用地や農地の税額が軽減されるとか、実際の現況によって評価・課税されなければならないなど言われてみれば当然のことと思われるでしょうが全国に1億7千万筆もの土地があると見落としや評価の違いも生じます。 これらはプロとしてこれまで多くの事例を手がけてきた、「固定資産税を安くする研究会」メンバーの経験により導き出されたものです。もちろん、上記以外のカテゴリーに分類される方法も数多く考えられうることであります。それほどに、固定資産税に対するアプローチは個々のケースによって多種多様な方法が想定されます。しかし細部に気をとられていてはなかなか問題の本筋をつかみにくいことも事実です。したがって、皆様がご自身の不動産に課せられた固定資産税について見直しを図る際には、まずこの7方向からご検討されことが、最も効率的であるように思えます。    ここでは各論に入る前に、これら7つのアプローチについてそれぞれの概略を示すことにしましょう。

 

2.「住宅用地」軽減特例の上手な利用

 住宅用地とは、居住するための建物の敷地となっている土地をいいます。   住宅用地であるといえるためには、現実に住宅の敷地として利用されていなければなりません。   住宅用地として認められる土地の面積も無制限ではなく、住宅の延床面積の10倍までという制限があります。通常、この制限を越えて建物の敷地となっている土地はほとんどないでしょう。    住宅用地は固定資産税の課税標準の特例措置があり、次のような課税がなされることになっています。   1)小規模住宅用地   (住宅1戸について200m2までの住宅用地)課税標準の特例額=土地の評価額×1/6   2)一般住宅用地   (200m2を越える部分の住宅用地)   課税標準の特例額=土地の評価額×1/3    住宅用地は都市計画税の課税標準の特例措置もあり、小規模住宅用地では1/3に、一般住宅用地では2/3に軽減されます。一つの家屋の利用の状況が住居用と住居用でない用途、たとえば事務所用、店舗用等の異なる用途に併用されている場合(併用住宅)には、住宅用地の面積は家屋の敷地面積に住居部分の割合に応じた住宅用地の率をかけてもとめます。    ここでいう住宅用地とは居住として利用されている土地をいいます。自宅として利用されている土地だけでなく、アパートやマンション等の敷地、定期借地権を設定して住宅として利用されている敷地等も住居用地に含まれます。    店舗などの敷地に利用されていた土地を住宅用地として利用するようになった場合には、役所に届け出て非住宅用地の課税を住宅用地の課税に変更してもらう必要があります。このため、貸宅地や貸家を多く所有する地主さんや大家さんは、ご自分が所有する土地家屋がどのような用途に利用されいるのか常日頃よく点検しておく必要があります

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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