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土地活用:「住宅用地」軽減特例の上手な利用一具体例

 店舗の背後に住宅があり表からはわかりにくい場合

 Aさんは、所有する敷地の道路に面した側に店舗を設けて商売を営んでいます。 店の後ろには住宅があり、Aさん一家が居住しています。役所から送られてくる課税明細書を見てみると、1筆の敷地の全部が店舗敷地として扱われて、住宅部分も非住宅用地として課税されているのではないかと思われました。

 

●敷地の利用状況がわかりにくい場合  Aさんの土地のように道路に面した側に店舗を設け、小さな脇の通路から後ろにある住居に出入りするようになっている例はよくあります。店舗の横に小さな勝手口があっても、よく見ないと見過ごしてしまうかもしれません。役所が現地調査を行って土地の利用状況を判定しても、間口が狭くて裏にある住宅が表からは見えにくいので、表の店舗のみの敷地として敷地全体を非住宅用地と認定して課税しているおそれがあります。  たとえば、店舗部分と住宅部分をビニールの屋根でつなげているような場合には、航空写真の判定によっても店舗部分と居住部分が一つの建物のように見られているかもしれません。その場合には、土地の評価も店舗の敷地部分と住宅の敷地部分を分けることなく、両方の部分を含めた1筆全体で評価されているはずです。

 

●分筆線を入れるのが得策

こうした土地の場合には、図1に示すように土地にはっきりとした登記上の分筆線を入れることによって、店舗の敷地部分と住宅の敷地部分を明確にしておくと、評価額も下がり税額も安くなります。    分筆線を入れると、役所は、登記資料から従来1筆であった土地が2筆になったことを知ります。土地の評価は1筆評価が原則ですから、役所は利用状況に変更があったのではないかということで現地調査を行います。住宅の敷地部分は袋地状の土地ですから、評価単価も下がるはずで、全体としての評価額はそれまでの評価より低くなるはずです。

●測量図を提出した場合の取扱いは?

Aさんが簡単に分筆線を入れることができれば問題はありませんが、土地を分筆するということは、そう簡単にできることではありません。役所に相談に行きますと、「まず分筆登記してください」ということをよく言われます。しかし、分筆登記はお役人が考えているほど簡単なことではないのです。道路官民査定が終了しないとか、隣地地主の承諾を得られなかったりすると分筆線は入れられないのです。    そこで分筆が困難な場合には、測量屋さんに測量してもらった現況測量図を提出してみてください。測量図を提出すれば、店舗の敷地部分と住宅敷地部分を別々に評価・課税してもらうことができると思います。役所としても店舗敷地部分と住宅敷地部分を同じに課税することはできないからです。測量図を提出した場合の役所の取扱いは一律ではないので、市町村によって取扱いを異にする場合もあるかもしれませんが、ほぼ測量図にそった評価・課税を認めてくれるのではないかと思います。この場合、市町村によっては測量図以外に、隣地地主の承諾書の提出を求めるところもあるようです。

 

2.以前商売をしていたが、いまでは閉店して居住しかしていない借地人・借家人がいる場合

 地主のAさんは、木造家屋の1階部分60m2を店舗として、自分と家族は2階50m2に居住してきました。しかし2年前にこの店舗を閉店し、現在ではこの1階部分を居住としてしか使用していません。この場合、敷地100m2の固定資産税はどうなるでしょうか?

 

●住宅用地としての適用が受けられる

Aさんの建物が図2のような木造2階建ての家屋であったとすると、現在の使用状況での土地の固定資産税は小規模住宅用地として大幅に安くなります。

●2年前までの使用状況での土地の課税

1階部分60m2を店舗として使用していた2年前までの建物の敷地の課税は、次のようになっていたはずです。    家屋が1階部分が店舗で非住宅用、2階部分が住居で住宅用の併用住宅です。木造家屋で居住部分の割合が4分の1以上2分の1未満ですから、住宅用地の率は0.5となります。家屋の敷地の半分は住宅用地で小規模住宅用地の軽減特例がありますが、残りの半分は非住宅用地として課税されていたはずです。

 

●現在の利用状況での土地の課税

1階部分60m2を店舗として使用していたものを、2年前に閉店して住居として使用するようになったため、家屋全体が住居として使用されるようになりました。敷地は200m2以下のため、敷地全体が小規模住宅用地として軽減特例が適用になります。土地の課税標準は価格の6分の1となって、2年前までの課税に比べると大幅に安くなるはずです。

 

●使用状況の点検が必要    家屋の内部の使用状況は、役所にはほとんどわかりません。住宅用地と非住宅用地とでは固定資産税額が最大で6倍も違うのですから、家主さんや地主さんで貸家や貸地の数が多い方は特に貸家や貸地の家屋の使用状況に目を配り注意する必要があるでしょう。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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