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土地活用:「住宅用地」軽減特例の上手な利用

1. フェンスで区切られ登記上も分筆されたアパ―トに隣接した月極駐車場の場合

 Aさんは600m2の土地をフェンスで区切り、登記上も二つに分筆して、一方を10世帯用のアパ―トに、もう一方を月極駐車場としています。駐車場の契約者はそのほとんどがアパートの入居者です。

 

●土地の「地目」は現況の利用状況による  このケースは、「固定資産税を安くする法」の数ある手法のなかでも、非常にわかりやすく、また、減額・還付の成功率の高いものの一つです。  さて、固定資産税における土地の評価法あるいは軽減特例の適用の可否は、土地の地目(土地を利用面から分類した名称)の区分や現況の利用状況によって定められます。  この場合の地目とは、土地登記簿上の地目ではなく、固定資産評価基準に基づく地目となります。原則として登記簿上の1筆ごとに地目が決められますが、大きな1筆の土地で相当な割合で現況が複数の土地利用法である場合は、現況に合わせてその評価法や軽減特例の適用の可否が決まります。  本件のように、隣接する1筆300m2の宅地2筆の一方が10世帯用のアパートに、他方がその入居者の専用駐車場に利用されている場合、とくに中間にはフェンスがあって2筆の土地が仕切られていたり、また駐車場がアパートの専用駐車場としての表示がない場合などは、アパートの敷地300m2のほうは、1世帯200m2までの小規模住宅用地として固定資産税が6分の1に軽減される特例が適用されていますが、たいていの場合、駐車場のほうの300m2は当該軽減特例が適用されておらず、本来的な課税となっていて、アパート敷地の固定資産税に比べて6倍も高い税金を支払っているケースがみられます。

●敷地を一体化し、登記も合筆すれば、固定資産税は安くなる  この例の場合、駐車場の契約者のほとんどが隣接するアパートの入居者であるならば、その2筆の土地を仕切っているフェンスをはずして、見た目にもアパート専用駐車場としてアパートの敷地と一体利用し、かつ登記上も2筆を合筆して1筆にすれば、まず文句なく、駐車場敷地300m2のほうも小規模住宅用地の固定資産税6分の1軽減特例の適用対象となるでしょう。(都市計画税も同様の軽減特例があり3分の1になります。)
●敷地「一体利用」がポイントとなる  現実の状況で二つの敷地が「一体利用」されていることが、この軽減特例の適用可否の本質です。両敷地の所有者が違う場合、また共有地でありその持ち分が共有者間で少し違う場合、あるいは抵当権が片方に設定されている場合などでは、容易に合筆できない場合もあります。    また事実上、敷地を仕切るフェンスが防犯・防災上の観点から、撤去しないほうが好ましい場合などもあるでしょう。たとえば、両敷地は隣接しているが、高低差があり落下防止のためにフェンスがしてある場合もあります。

このように、個々の具体的な事情や状況によってさまざまな条件がありますので、現実に「一体利用」であるか否かが重要なポイントになるわけです。「一体利用」の一つの証明方法は、駐車場契約者とアパート入居者とが一致していることを契約書等で提示することです。現実に、ある市私どもがこの手法で軽減特例の申請を行った際、契約書のコピーを添付のうえ、駐車場契約者と入居者リストを提示しました。    しかしこのようなケースでも、駐車場を必要としないアパートの入居者がいて、駐車場の一部を外部の人間に一時的に月極で貸すこともありえます。そのあたりは、個々の具体例で課税当局との交渉ごとと思って、ことに当ってください。    専用駐車場といっても、契約方法と料金の取り方に制約はありません。アパートの家賃に含めて契約して料金設定してもよいし、アパート家賃はアパート家賃とし、駐車場料金は別途月極で契約した上で料金を取ってもかまいません。要するにアパート入居者が利用している専用駐車場ならばいいわけです。

 

●二つの敷地の所有者が違ってもこの特例は適用される  先にも少し述べましたが、二つの敷地の所有者が違ってもこの軽減特例は適用されます。専用駐車場付アパートを所有していた父親が死亡し、相続で兄弟が各々アパートとその土地、専用駐車場と分けて受け取った場合、事情によっては駐車場のほうが軽減特例の適用をはずされてしまうかもしれません。兄弟仲よくこの二つの敷地を一体利用していれば、特例の適用はそのまま続くわけです。    二つの敷地が他人どうしでもよいのであれば、アパートに隣接した他人の駐車場で、その大部分をアパート入居者が契約して使っている場合などは、アパートの家主さんとその駐車場の地主さんとが仲良く課税当局へ申し出たらどうでしょうか。これも軽減特例の適用対象となりますので、駐車場敷地の固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1になります。その軽減分は2人で仲良く分けあったら幸せというものです(ただし、その金額が多額の場合には贈与税という別の状兵もいますので十分ご注意ください)。
●過去の過誤納を証明できれば、5年~20年分の固定資産税が還付される!    5年~20年分と非常に幅がありますが、各行政の条例によって還付期間が異なりますのでご注意下さい。でも、一度収めた税金が戻ってくるのは嬉しいものですね。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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