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「現況主義」による見直し

1.土地面積が登記簿より実測が少ない場合

 住居の増築を機に、改めて敷地の面積を測ってもらったところ、登記簿に記載されている面積より少ないことが判明しました。こうした場合、どうすればよいのでしょうか?また、長年にわたって登記簿に記載されている面積をもとに税金を払ってきたので、これまで余分に納めてきた金額もできれば払い戻して欲しいのですが。

 

●固定資産税の算定は、実測の面積に基づく「現況主義」

 

固定資産税における土地の評価額を求める場合に用いる地積は、原則として、土地登記簿に登記されている地積によるものとし、土地登記簿に登録されていない土地については現況の地積によるものとされます。    一般に、土地の面積は土地登記簿と現況が必ずしも一致するものではありません。区画整理された土地や、最近分筆された土地などはかなり正確ですが、昔から所有していた土地や分筆した土地の元番地のほうの土地は、登記簿と現況の面積が一致しないのがむしろ普通でしょう。    さて、こうした場合の固定資産税における地籍の認定の原則を以下にまとめてみます。    土地登記簿に登記されていない土地はあまりありませんのでここでは省きますが、土地登記簿に登記されている土地は、原則として登記地積によるものとなります。例外として現地地積によることもあり、この場合、状況が登記地積より現況地積が小さいことと、登記地積より現況地積が大きいことの二つに分けられます。    前者の場合、つまり登記地積より現況地積が小さい場合では、現況地積で認定してもらうことができれば、当然地積が少なくなるだけ固定資産税は安くなります。    後者の場合はその逆となり、現況で認定されてしまうと、その増加分だけ固定資産税が高くなってしまいます。    納税者としては自らを助けることが目的となりますから、前者はその認定を受ける努力をし、後者は音無しの構えとすることは当然でしょう。 さて、後者の音無しの構え、「見ざる、聞かざる、言わざる」のほうは本書では「書かざる」としますが、前者についてはどのようにして認定を取るか、以下に述べましょう。(図1)


●現況地積が登記地積より少ない場合

 

自分の不動産の整理・整頓の過程でこうした地積の差異を発見した場合、固定資産税を安くすることもさることながら、相続税を支払う地主さんにとっては、相続税もまったく同様に安くすることができます。    さて、発見した地積の差異について役所へ申し出ます。申し出る方法は、電話でも本人が役所へ出向いてもかまいません。要するに「土地登記簿の面積より、現況の面積のほうが少ないことが今度わかったので、固定資産税をその分安くしてください」と言えばよいのです。    これを申し出られた役所の回答は、たいてい「それでは地積更正してください。それが済んだ翌年から固定資産税が減額されます」というものでしょう。地積の認定は「原則、土地登記簿の面積」であり、「例外、現況地積」となっていますから、担当のお役人さんとしてはこう答えるのが当然です。  もちろん自分の土地なのですから、ある程度の費用と手間をかけても登記と現況を一致させることは悪いことではありません。しかし、じつはこの地積更正(土地登記簿の面積訂正)は、お役人さんが考えているほど簡単なことではないのです。

 

●土地登記簿の面積訂正(地積更正)は難しい

地積更正の登記手続きでは、その土地に接するすべての土地所有者の印鑑証明書添付の署名・捺印がある「地境承諾書」が必要です。それが簡単にもらえる場合もあるでしょうが、長年隣接地地主と地境で争っている場合などは、まず不可能でしょう。かりに隣接との争いはなくても、隣地とその向こう側の土地とが争っている場合も、ときによっては承諾書をもらえないこともあるのです。

 

●地積更正ができなくてもOK

固定資産税評価における地積は原則登記簿によりますが、例外として現況によることも可能です。地積更正ができれば登記簿が訂正されるのですから、この原則どおりとなるわけですが、それが本人に帰責事由がなく、地籍更正が不可能な場合は、「現況による」という例外が適用されます。地境承諾書はもらえなくても実際に塀などで囲われており、一般社会通念上、自分の土地として占有利用している状況であれば、その面積を現況なりに専門家に測量してもらいます。その実測面積をもって、固定資産税評価の基準地積とされることが可能なのです。

 

●過去5年間に遡って還付が受けられる?

 

現況面積が登記地積より少ない場合、今後の固定資産税をその分減額してもらうのは当然すでが、それでは過去分はどうなるのでしょうか。昔からその土地の利用・所有状況に何ら変化はなく、周囲には厚い塀が何十年も前からつくられていたような場合、いままで余分に支払ってきた固定資産税はどうなるのでしょうか。    理屈のうえではこうした場合、過去5年間に遡って固定資産税の過誤納分を還付してもらうことができます。しかし現実問題として、過去の土地の実測面積が登記簿面積より少ないことを証明することはかなり困難でしょう。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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