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「適正な評価」による見直し 第1回

1.  複数の人が利用している私道を有する場合

 Aさんが所有する1筆の土地には4軒の貸家があり、そのなかを私道が通っています。これは借家人のために配慮して設置したもので、通路以外に何の利用にも供されていません。人々の往来という公共のために使われているだけです。Aさんの土地にかけられる固定資産税を軽減することはできないでしょうか。

 

●2以上の住宅が使用する私道は非課税となる

図のような私道がある場合は、これを各利用区分ごとに分筆登記することによって、原則として 非課税になります。さらに、全体としての土地の評価額が下がる可能性があります。私道の非課税については全国の統一的な基準はないので、東京都の取り扱いを説明します。

 

●私道が非課税となる要件

公共の用に供する道路は非課税とされます。公共の用に供する道路とは、原則として一般国道、県道、市道等のような道路法による道路をいいますが、これら以外のものであっても、所有者が何の制約も設けないで広く不特定多数の人の利用に供されているもので、次の条件に該当するものは、公共性が高いということで非課税とされます。

 

 

1) 公道から公道に通じている道路の場合は次の要件が必要です。 ・道路幅員が1.8m(1間)程度以上あること。 ・不特定多数の利用に供されていること。   特定の関係者だけの通行を許可しているものや、一定の時間内だけしか通行を認めないといった制約をつけている場合には、非課税とはされません。

 

2) 公道から公道に通じている道路以外のもので、2以上の家屋の用に供され、もっぱら通行のためだけに使用されているものの場合は、次の要件が必要です。 ・原則として幅員が4m以上あって客観的に道路として認められるものであること。 ・私権の主張する表示によって共通私道としての公共性を俳除していないこと。   私権を主張するとは、看板で一般人の立ち入りを禁止するための表示をしたり、門や扉の施設を設置したりすることをいいます。Aさんの私道は2) の場合に該当します。幅員が4m以上あることというのはあくまでも原則であって、弾力的な取り扱いがされているようですから、実際には1.8m(1間)程度以上あれば、非課税が認められるのではないかと思われます。図の4軒の家の使用しか認めないという場合や、立入り禁止の看板を設置する等の場合は非課税は認められませんが、なんらの制約もつけていない場合には非課税とされます。逆に、これまで非課税となっていた私道に「立入禁止」の看板等を設置したりして、これが役所の担当者の目に触れたりすると課税されたりすることもあるので、注意しなければなりません。なお、ここでいう「2以上の家屋の用に供される」場合の「私道」には、次のような道路が該当します。

 

1. 位置指定道路 2. 42条2項道路 3. 2m専用通路のダブル道路

 

「私道」として認めてもらうための手続きにあたっては、一級建築士、土地家屋調査士、宅地建物取引業者等の専門家に相談されるのがよいでしょう。

 

●分筆登記することにより評価額が低くなることがある

Aさんのケースでは、私道部分が非課税となることにより、以前の場合と比べてその分全体の評価額が低くなるのはもちろんのこと、分筆することによって以前より宅地の評価額が低くなることも考えられます。私道が非課税になると、私道部分にも路線価がつけられ、通常A宅の敷地とB宅の敷地は、逆に以前よりも評価額(評価単価)が少し高くなるかも知れません。    一方、C宅の敷地とD宅の敷地は路線価の入った私道に狭い間口で接することになります。したがって、間口が狭いということで評価額(評価単価)が低くなりますし、私道部分につけられる路線価は表の路線価よりも低くなるはずです。その分も含めて、分筆後の全体の評価額は、分筆以前の1筆の評価額よりも低くなると思われます。

 

●分筆しなかったらどうなる?

分筆するということは「言うは易し」ですが、それほど簡単なことではありません。そこで分筆することなく、たとえば測量図を提出するなりして、分筆したのと同じことを認めてもらうことはできないものでしょうか?    申告納付制をとる相続税の相続財産評価の場合には、これが認められています。相続財産評価の場合には認められるのに、固定資産税の場合には認められないというのもおかしな話です。    結論から言いますと、固定資産税の場合にはなかなか認めてもらえないようです。その理由は、宅地の評価にあたって固定資産評価基準に1筆評価の原則として1筆1筆を評価することになっているからです。役所に相談に行くと、分筆することを求められるのはこの理由によります。しかし東京の23区の場合には、原則として土地家屋調査士の作成した地積測量図を添付して申告すると、未分筆私道の非課税も認めています。    そうすると、Aさんが分筆することなく、地積測量図を添付して私道の非課税を申告した場合の土地の評価はどうなるのか、私道の非課税が認められるとその私道部分に路線価がつけられるのか、路線価がつけらるとしたら土地の評価はどう変わるのか・・・。など、そのあたりの取り扱いについては各市町村によってはっきりしていません。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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