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貸ビルは家屋と償却資産に分けて固安法-1

ビルは家屋と償却資産とに分ける「交渉」で節税となる

 

Aさんは事業用のビルを新築したところ、役所の家屋評価の担当者から連絡があり、固定資産税課税のためにビルの評価を行いたいので、工事見積書の提出と家屋の現地調査を依頼されました。少しでもピルの評価を低くし、固定資産税を安くするためにAさんはどうすればよいでしょうか。    家屋を新築したり増築したりしますと、役所はその事実を登記資料や航空写真等で捕捉します。賦課期日である1月1日現在で課税できる状況にある家屋がありますと、その家屋に固定資産税が課税されます。課税の前提として、家屋の価格を評価しなければなりません。役所では家屋評価の担当者が新築・増築された家屋を評価しています。    家屋を評価するに当たって、日本全国の市町村の評価がばらばらであってはいけませんので、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」という統一的なマニュアルに基づいて家屋を評価することになっています。    固定資産税は「土地」「家屋」「償却資産」の3つに課税されます。このうち「土地」は一般的に分かりやすいですが、「家屋」と「償却資産」の分け方は難しいのです。しかし、これを明確にしておかないと、例えば家屋の一部とならないものが家屋の一部として評価されますとそれだけ家屋の価格が高く評価されることになるからです。一応の分ける定義は以下となります。    家屋の評価に当たり家屋に含めて評価するとされる建築設備は、1)家屋の所有者が所有するもので、2)家屋に取り付けられ、家屋と構造上一体となってるものとなります。逆に言うと、これ以外のものが償却資産として分離できるわけです。それでは家屋に含まれるものと含まれないものの具体例を挙げてみましょう。

●家屋の一部とされるもの   ・家屋と一体として効用を発揮している地下道。 ・百貨店に設置されているエレベーター。 ・火災感知器および火災受信機、空気調節装置。 ・造り付けの洋服ダンス、造り付けの流し台、その他造り付けとなっているもの。

●家屋の一部とされないもの   ・家屋と一体になって効用を発揮しているとは認められない塀。 ・冷暖房設備のルームクーラーのように、単に移動を防止する目的のみで取り付けられているのも。 ・電球、カーテンのように消耗品に属するもの。 ・屋外に設置された給水塔、ガスおよび水道の配管、独立煙突等。家屋の一部とされないものは、それが事業用のものと して使用される場合には償却資産として課税されます。 建物の評価が「家屋」となるとその評価は原則的には経年しても下がらないのに対して、「償却資産」に入ると毎年減価償  却をしていくので、その評価はみるみる下がっていき、その分税金も安くなります。つまりなるべく「償却資産」に入る方が得なわけです。先のAさんの場合も、家屋の一部とされないものが一部とされて、その分家屋の評価額を高くされないように注意しなければなりません。 工事見積書のなかの建築設備のどれが家屋の一部であり、どれが償却資産として認定されているのかを役所の担当者によく説明してもらう必要があるでしょう。  因みに東京都では千m2以上の家屋は工事見積書と家屋の現地調査によって、家屋の部分部分を「固定資産評価基準」に基づいて積算して評価額を算出していますので、その計算書をもらって正しい計算がなされているかどうかをチェックなさるとよいでしょう。 読者の皆様も事業用ビルを新築した際は、当局と充分「交渉」した方がよいでしょう。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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