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「底地」の売値を決める-2

1.値決め6法第2法「ゲーム法」

 このゲーム法のルールの概略を説明しましょう。

STEP 1
借地・底地割合を決めます。
STEP 2
更地価格決定権と先買権を分離します。
STEP 3
更地価格決定権をとった方が更地価格を決めます。
STEP 4
当該更地価格に借地あるいは底地の割合を乗じた価格によって、他方が先買権を行使します。
STEP 5
先買権不行使の場合は、反対側が買い取り義務を負います。これによりゲ―ムは上がり。貸宅地解消を目指します。

 もう少し詳しく説明しましょう。 STEP1では、借地・底地割合を決めます。これは税務上の路線価によるのが良いでしょう。 STEP2では、更地価格を決める権利を地主あるいは借地人のいずれか一方が取ります。そして、他方はその更地価格に借地・底地割合を乗じて得た借地権価格あるいは底地価格によって相手より先に買う権利を得ます。 STEP3では、更地価格決定権を取った側が任意に更地価格を決定します。路線価あるいは公示価格などを参考にして決めたら良いでしょう。 STEP4では、この更地価格に借地・底地割合を乗じて得た価格によって、他方が先買権を行使します。こちらが借地人であれば底地を、地主であれば借地権を相手より先に買い取ります。 STEP 5では、相手が先買権を行使しない場合、自分で決めた更地価格に借地・底地割合を乗じて得た底地あるいは借地権を買い取らなければなりません。
このルールに従えば、更地価格決定権を借地人が持ち、底地を安く地主から買い取ろうと思って、更地価格を安く決定した場合、借地・底地割合はすでに決まっているので、地主は先買権を行使して、その安い更地価格を基準にして借地人から借地権を買い取ることができることになります。もちろん、地主が先買権を行使しない場合には、借地人の思ったとおりに地主から安く底地を買うこともできますが。  反対に、借地人が地主に借地権を高く売りつけようと思って、更地価格を高く決定した場合、地主が高いと思って先買権を行使しないと、借地人はその高い更地価格×底地割合による高値底地を自らが買い取らなければならなくなる訳です。
立場が逆になり、地主が価格決定権を持ち、借地人に底地を高く売ろうと思っても、先方の借地人が先買権を行使しないと、その高い更地価格×借地権割合で高い借地権を買う義務を負わされることになります。  このゲーム法によると更地価格を一見主観的任意的に決定しようとしても、自分に不利に跳ね返ってきてしまうので、やはり更地価格は相場観をもって客観的に決めなければいけないということがよく分かってきます。  この方法は、現実にそのまま使えるというものではありませんが、借地・底地を売買の最も難しい更地価格を決める際の1つの参考となるでしょう。

 

2.値決め6法第3法「入札売却法」

 複数の借地人にそれそぞれの底地を同時一斉に売る場合、底地売却を入札形式のオークション(せり売り)のような形で行う方法です。借地の底地買い取りを希望する借地人に、定期限までに本人自身に買値を付けさせて買い取り申込書を出させます。地主はそれらの買い取り申込書のうちから、坪単価で高く買ってもらえる借地人から順次、地主の希望する売却合計額に達するまでの底地売却を進めていこうというものです。  この方法は、地主は底地を今すぐ全部は売りたくないが、一定の金額まで、たとえば支払うべき相続税額、当年度の不動産譲渡所得税のある特定金額、あるいは近く建てようとしている建物工事費に満つるまでを売却しようという場合などに有効です。
実はこの方法、筆者がある案件にかかわり窮したあげく通じた、そこから編み出されたものです。  その案件とは、貸宅地を多く持つ地主さんがそれを生前整理しないまま亡くなってしまったその始末でした。案の定、相続税は多額で、それらの貸宅地を売却しなければ支払えません。  そこで、その相続税納税のため、借地人へそれぞれの底地を買ってもらうことにした訳ですが、借地人はその辺りの事情は十分に理解しておりますので、地主は相続税支払いで急いで底地を手放す、これは底地を安く買える千載一遇のチャンスであるとばかりに、地主の申出を待っていました。  そこへ私が地主の代理人として行った訳ですから、まさに飛んで火に入る夏の虫のようなものです。1日で複数いる借地人を順番に回ろうと思って1軒目の借地人を訪問すると、その辺りの借地人が全員揃っていました。そして、普段はそういうことは決してないのですが、やおら客間の床柱を背に座らさせられました。

借地人は皆、嬉しそうな顔をして、「何かご用でしょうか」と尋ねてきました。もう完全に人の足元を見ているという感じです。地主は多額の相続税のために底地を安く手放すという読みです。
ここで唯ひたすら安く底地を売ってしまってはプロの名折れです。その時私はこの底地入札売却法を思いついたのです。  私曰く、「地主さんは今回ご承知のように相続税のために底地を売りますが、皆様方の全部の底地を売らなくても大丈夫だと思います。そこで今日から1ヶ月以内に買うことを申し出てくれた借地人さんのうちの高い値付けの方から順番にお売りして、その売却金合計が相続税の額に達したら売り止めにしようと思っておりますので、皆様十分ご検討の上、買い取りをお申し出下さい。」これで借地人一同、団結が崩れ各人各様の都合によって順次買い取り申出が出来たという訳です。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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