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1．自動車保険と同じ考え方

　本契約形式のように、努力をすれば報われて、努力をしないで他人に迷惑をかければペナルティがあるというのは、誰にでも分かり易い原理です。この考え方は、たとえば自動車保険では、メリット・デメリット契約と称して、保険契約期間１年間のうちに事故を起こさず保険金を１回も請求しなかった場合は、次年度の再契約では１割引のメリット契約ができます。そしてさらにその次年度も保険金を請求しなければ２割引となり、こうして最高５～６割引となります。反対に、事故を起して保険金を請求するとその翌年度はデメリット契約となり、２割増になります。同様に次の年も保険金を請求するとさらに２割増となり、ひどい場合は基準保険料を超えたデメリット契約になってしまいます。   　自動車保険の場合は、この制度によって事故を起こさないようになるというよりも、この割引率を維持するほうが少々の事故での保険金請求よりも得をする場合もあるので、保険金請求そのものが少なくなる効果があります。   　加入者が自身の判断で損得を考え、「自発的」に小さな事故・保障には保険金を請求しないという考え方・  仕組みは大いに参考にする価値があるでしょう。 いずれにしてもこの顧客にメリット・デメリットを判断させ、一定の行動をとらせるようにする仕組み自体参考に値するでしょう。   　改正借地借家法による定期借家権では、当事者間の賃料に関する取り決めは法律に優先するという規定があり、これによって本項のような特殊な特約も可能になったのです。

2．定期借家契約では家賃遅延・不払いが激減する

　本来当事者間の納得と合意にもとずく契約は遵守されなければなりません。その意味でも借家契約における家賃の支払いという最も重要な条件、家主にとってはこれ以上のものは無い位、極論すればこれ一つしか無い位重要な条件を、借家人は何故軽じるのでしょうか。 家賃支払いが遅延、不払いしても結構平気な顔をしている借家人が世の中にはたくさんいます。 　理由は、従来型現行の普通借家契約にあります。

にあります。先にも書きましたが、「２ヶ月以上家賃の支払いを遅延した場合、家主は催告を要せず本契約を解除できる」という契約条件が現行の借家法の下では有効に作用しないからです。６ヶ月～１年の遅延・滞納を待たなければ、契約を解除できず、その間１～２ヶ月分さみだれ式に支払ってくれば、もう一度振り出しに戻って、６ヶ月～１年の遅延・滞納を待たなければ、法律的に有効に立退かせられないのが現状だからです。   　つまり、「この２ヶ月以上遅延･･････」は抜けば竹光の刀なのです。   　借家人に損得勘定から自発的に家賃を払わせるこの方式は案外有効でしょう。しかし、定期借家契約自体、こうした借家人に契約条件遵守を求める効果があります。なぜなら、契約を守らない悪質借家人は、次回の再契約を理由も言わずに拒絶することが家主に出来るからです。