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等価交換マンションで貸宅地を解消する-2

1.地主のメリットは

 これを行ったことによる地主のメリットを考えてみましょう。500坪の貸宅地を保有していて、地代と固定資産税との差額である実収入が年40万円であったものが、マンション6室を入手し、賃貸経営を行うと家賃が1室月12万円で6室合計72万円、年864万円となり諸費用差引の実収入はその80%とみて、約700万円となります。その差640万円、年収は17~18倍となりました。      また、相続対策を考えても、500坪約2億円の評価の貸宅地にその半分の1億円の相続税が予想されますが、従来では支払う目途も立ちません。それがマンション6室になれば、一部売却して一括払いしても良いし、家賃収入で延納払いもできることになりました。      さらに遺産分割のことを考えても、貸宅地の500坪では相続される側も困ってしまいますが、マンション6室ならば、他の財産の分け方に応じて適当に分割することも容易です。      相続以前であっても、全部を賃貸にまわさず、一部を孫たちに住まわせることもできます。このように広い土地の貸宅地で、借地人の協力が得られたならば、このマンション等価交換法は地主にとって大きなメリットがあります。底地・借地権等価交換法によって単純に敷地を引き分けてしまって、土地の広さによるスケールメリットを無くしてしまうより、この方法で大規模なマンションを建設するほうが、その土地の持つ価値を十二分に生かすことができる場合もあるのです。

2.借地権によるマンション等価交換

 貸宅地整理準解消法第1法に、このマンション等価交換法を応用した借地権のみによるマンション借地権等価交換法があります。      地主が何らかの理由で等価交換マンション計画に乗れなかった場合に、借地権者のみによって計画を遂行するものです。でき上がるマンションは、旧法借地権分譲マンションとなります。      等価交換マンションの計画が成立するか否かは、その権利が借地権や底地という権利関係の要素よりも、その立地・道路付け事情あるいはその敷地面積の広さなどの要素が優先します。これらの条件がマンションに適した敷地であるならば、次にその権利者各々の権利形態の問題となります。マンション用の敷地となれば権利者は複数であり、その形態もさまざまな場合も多く、所有権・底地・借地権などの権利を各々の事情に合わせて権利の調整を行い、それらの権利をすべて一本化していくのがマンション等価交換法の手法です。      こうしたまとめ作業に入って、全権利者がまとまれば最終的に所有権マンションとして分譲できることになりますが、地主が寺院などの場合では、土地の所有権の移転を嫌い、その結果所有権の移転を伴う等価交換マンションに同調しない場合もあります。また大地主さんでは土地のまま賃料を得る方が良いと判断されたりする場合もあります。      こうした場合、等価交換マンションは旧法借地権マンションとなるわけです。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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