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底地と借地人の別の更地と交換する!-1

1.底地・借地等価交換法のデメリット

 貸宅地整理法には基本4法・応用6法・ウルトラ10法、準解消法2法の合計22通りの方法がありますが、このうちの応用6法第1法の底地更地交換法について説明しましょう。  地主の底地と借地人の借地権とを等価交換する方法は基本4法の第3法ですが、これは借地人に貸している土地のうち、通常、交換比率1:1ですから、半分を地主に返してもらい、他の半分を借地人にあげるというものです。  この等価交換のメリットは、他の方法と違ってお金を動かさずに済むこと、また税務上も一定の条件を満たせば無税になることです。一般的に貸宅地の整理の方法では、地主が借地人に底地を売却する基本4法第1法が最も多く、次いでこの等価交換がよく使われます。  しかし、この方法のデメリットは、借地人が現在の自分の家を取り壊さなければならないケースの多いことです。地主はその土地の半分を借地人にあげても残り半分を返してもらうため、運良くその返す方の土地に借地人の家がまたがっていなければ良いのですがたいてい借地はそれ程大きな土地ではないので、家はその返す方の土地にもまたがっているものです。そうしたことから、この方法は借地人が新したいと申し入れてきた時、あるいは半分が自分の所有地となるのなら、この際家を新築してしまおうとするような場合に使われます。

2.賃貸地整理応用6法第1法「底地更地交換法」

 この方法のお金が動かない、無税でできるという2つのメリットを生かしつつ、家を取り壊さずに済むという方法が、この応用6法第1の底地更地交換法です。      これは借地人が自分の借地の底地分に相当する程度の価格の土地を更地所有権でどこか別の所に所有している場合、その借地人の更地と地主の底地とを等価交換するというものです。      この借地人が別に持っている更地所有地ですが、必ずしも借地人本人の所有でなくてもかまいません。私が扱った事例では、借地人の奥様がたまたま実家の相続で隣町に小さな土地をもらい、それと底地と交換しました。つまり借地人はご主人で従来通りですが、地主が今までの地主でなく、自分の女房になったわけです。      この件では底地売買の話が順調に進み、契約の段階に入った所で、借地人が買取り資金を作るため、「ある土地」を売却するということでした。よく聞いてみればそれは隣町のその土地だったのです。そしてそれは今回の底地とほぼ等価でした。借地人にしてみれば、その土地を仮に売るにしても都合の良い金額と時期で売れるとは限りません。      ところが、もしその土地と底地を交換すれば借地人にとってはお金は要らないし、税金もかかりません。地主にとってみ ても同様に底地売却による税金も出ないし、更地所有地をもらえれば、将来自由に売ることもできるし、万一の相続の際物納も容易です。こうして話はとんとん拍子で決まり、両者とも大喜びでした。      もっとも借地人のご主人は、地主が女房になってしまいましたから、今後どちらがどちらを尻に敷くことになるのか分かりませんが、これで夫婦別れは絶望的!になったことにはなります。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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