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底地を分割払いで売る-1

1.底地売却が最も多い

 貸宅地整理の基本4法第1法底地売却法、第2法借地権買取り法、第3法底地借地権等価交換法、第4法底地借地権共同売却法のうち、最も多く用いる手法は地主が借地人へ底地を売るという底地売却法でしょう。  この底地売却法では地主は地主の事情によって底地を売りたいし、借地人は借地人の都合によって底地を買いたいとして、原則として両者の思いは一致していても、買い手の借地人が底地を買い取る資金が不足している場合があります。  こうした場面では、銀行が借地人へ住宅ローンという形でその不足分を補ってくれます。銀行にとっては、小口の住宅ローンとして大変ありがたい融資案件です。  しかし、借地人によってはこの銀行借入れができない場合があります。返済力はあり、担保力はあっても銀行融資の基準に満たないという場合もあるのです。  たとえば日銭商売の自営業の方で稀に日々の売上のすべてを税務申告していない方がいますが、銀行借入れの審査では確定申告の年収が低くて、融資不可となってしまうのです。実際には分割払いでなら月々十分支払えるのに、日頃の「悪い行い」のためにこうした千載一遇のチャンスに乗れないわけです。

2.ウルトラ10法第1法「底地売買分割払い法」

 こうした特例な場合に使うのが「底地売買分割払い法」です。やり方は簡単です。地主が底地を借地人に売却するにあたり、その代金の一部を分割払いにしてあげるというものです。借地人の実際の支払能力に合わせて、10年~20年の長期分割払いにします。もちろん利息は通常の銀行ローン金利と同様に取ります。また売却しても所有権が借地人のものとなった土地を担保に取ります。要するに地主が銀行と同じことを行うのです。ですから私どもはこれを地主ローンと呼んでいます。担保の取り方は、代物弁済特約付抵当権設定とします。      この方法を提案された借地人は非常に喜びます。底地売買値段の値引き交渉もなくなってしまうくらいです。しかし「地主さんは私のためにこんなことまでしてくれるでしょうか」という質問が必ず出ます。地主さんの了解を得に行きますと、そこでは「どうして借地人のためにそんなことまでしてあげなければならないのか」という質問も必ず待っています。理由の第一は、これから10年も20年も毎月集金するのは面倒だ、第二はもし支払ってもらえなくなったらどうなるのかという2点です。      この回答は明解です。      第一の点については今回こうしてでも底地売却しなければ、結局貸地のままで、わずかな地代を「永久」に集金しなければなりません。集金するのは同じでも分割払いの方は、1回の額が何倍にもなるし10年なり20年で終ります。また集金は銀行振込にすれば手間はかかりません。      第二の点については万一支払不能となれば、代物弁済特約付抵当権ですから、それを実行すれば売った底地のみでなく、その土地すべてがもらえることになるのです。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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