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家賃全期前納型-1

1.プリペードカードの家賃版

 この契約方式は、電話や電車などに使われているプリペードカード方式の家賃版といえるものです。契約期間を5~10年の中長期とし、中途解約のない固定の借家契約において、借家人は入居時に契約期間全期分の家賃を、期間中の一定金利相当額を割引した金額で一括前納します。この際、金利の利率はその時点の経済事情を考慮し、家主が設定することとします。また、契約期間内解約は排除しますが、家主の承諾を原則とする転貸承諾を特約に付けます。    借家人にとって中長期間契約は移動の自由が大きく束縛されることになりますので、原則として転貸を認めざるを得ないでしょう。    この場合、借家人の都合で誰に対してでも転貸できるということでは、家主には大きなリスクとなります。

2. 転貸承諾の必要性と借家人との物々交換のメリット

 1つの考え方としては、立ち退く原借家人は、原契約の期間中、新約借家人に対して当該契約上の権利・義務について連帯して保証する方法があります。    契約の全期間の家賃はすでに支払い済みなのですから、あまり重い内容の連帯保証にはなりません。    この連帯保証が無い場合は、家主の承諾を必要条件とすることにしておけば、この部分のリスクは一応回避できるでしょう。    家主はこの契約をアパート建築・貸ビル建設時の資金調達の一方法として利用することができます。入居借家人の手持ち資金を銀行借入金利よりも少々低い利率あるいは無利息で借家人から借り入れ、入居後毎月の家賃で相殺して返済するのと、同様の効果を生じるわけです。    言いかえれば一時金の不足している家主と、一時金はある程度あるが居住あるいは事業用の場所の欲しい借家人が、双方の不足しているものと足りているものを出し合うという方法です。

3.商業ビルの高額保証金制の考え方

 こうした場合、以前は商業用貸ビルなどでは建築協力金あるいは入居保証金と称して、借家人から月額賃料の50~100倍の一時金を入居時に家主が預かる方法をとっていました。これは、保証金を無利子預かりとし10年経った後、向こう10年間で毎年1割ずつ返還したり、テナントが退去する際、相当の据置期間をおいて一括返還するといった方式です。ところが、最近では健全な貸ビル計画であれば銀行が20年~30年もの長期ローンに応じてくれますので、入居テナントからこうした方法によって一時金を調達しなくても済むようになったせいか、保証金の額も非常に少なくなってきました。しかし、昨今の銀行の、借りる場合の「貸し渋り」と預ける場合の超低金利状態の下では、改めてこの「建築協力金」「保証金」方式が見直されることになるかも知れません。そうした意味では本項の契約は将来を予測したニュ―バージョンといえるかも知れません。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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