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既存家屋の取壊しのタイミングで固安法-1

建物の「減失登記」「取り壊し」には、タイミングがある!

 建て替えでこれまで住んでいた住居を取り壊す場合や、新たに中古住宅付き宅地を購入して新築のため建物を取り壊す場合、その取り壊し時期に配慮しないと固定資産税を多く支払わなければならないことがあります。    最も確実な方法としては、建物の利用状況調査が実施される1月上旬まで現在ある建物を残しておくことです。しかし、やむを得ず年内に建物の取り壊しを行う際にも、役所に対して新築のための取り壊しである旨をあらかじめ通知しておくことにより、宅地としての税制適用を継続して受けることが可能です。
建物を取り壊した際には、その建物がなくなったことを届け出る減失登記が必要になります。しかしこれがクセもので、実際には新居を建築する前の年(12月31日以前)に減失登記を行ってしまうと、宅地としての税制の軽減を受けることができなくなってしまいます。建物がない以上、その土地は更地として評価されるためで、例えば200m2以下の小規模宅地の場合、これまで6分の1の課税標準の軽減が適用されていたケースでは固定資産税が一気に6倍にも跳ね上がるという事態にも陥りかねません。これについては減失登記を出した時点で自動的に処理されることとなるため、くれぐれも注意が必要です。ただし、土地の評価自体が非常に低い田舎で、建物の評価額の高い、しかし既に不要となった「豪邸」ならば、その「豪邸」を早く取り壊した方がむしろ土地の固定資産税上昇分を豪邸の家屋固定資産税減少分で賄えるという場合もあるかもしれません(?)のでこの点もご注意ください。要するに家屋の取り壊しと新居建設の着工は、あくまでも同一年内に行なうことが原則といえます。

「取り壊し」は1月1日以降にするとよい

 土地の利用状況を調べる調査が毎年1月1日に実施されます。実際の調査では航空写真によって土地の状況が撮影され、前年のものと比較されます。この時点で、住宅地から非住宅地への変更が確認されると、課税資産台帳が変更され住宅用地特例適用がはずされるので、建物取り壊し時期も1月1日以降がよいでしょう。

 

建て替え予定がある旨を、早めに申し出ておくこと

 それでは、同年内の更地化と新築工事着工がどうしても難しい場合、どのように対処すればよいのでしょうか?諸般の事情によりどうしても旧年中に更地化し、調査が行われる1月上旬時点で未だ着工されていない更地を所有する可能性のある方は、1月1日時点では更地である土地であっても、年内には住宅工事を着工する旨を、早めに役所の担当部署(資産税課)に通知しておくと同時に建築準備行為(基礎工事等)に着手することによって、非住宅地として見なされる事態を避けることができます。    この建築準備行為の程度ですが、現場での工事の着工、そして進行状況が基礎工事完了等の程度のことをいうようですが、このあたりは各自治体、あるいは各担当者により若干のニュアンスの差もあるでしょうから、「大きな声」で交渉してみるとよいのではないかと思います。    また、これについては、特に所定の申請書を用意している地方公共団体は少なく、また事実確認のための建築確認申請書等の提出を求められるケースもありうるので、具体的な手続きについては経験豊富なプロに相談されるのがよいでしょう。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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