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老朽化アパート、マンションは、負のスパイラル

近年アパートマンションは、供給過多の時代です。その中において築20年以上の物件が数多く見られます。この老朽化した賃貸住宅は、アパート経営のリスクである『空室』『賃料の下落』『修繕費用』『耐震性』の問題が主に上げられます。

■修繕費用の負担について

建物が老朽化してくると、それだけ建物躯体や設備を直さないといけない箇所が多くなります。建物本体部分では、屋根の雨漏り、配水管の破損、シロアリ被害など。設備に関しては給湯器、水回り関連設備、エアコンなど。これらを取り替えたり、修理する費用はそんなに安い金額ではありません。屋根の雨漏りや、マンションの配水管などは数百万円と多額な費用がかかります。老朽化している建物は、費用がかかるにも関わらず、賃料の下落により『収入』が少なくなる反比例現象がおこります。

そうならないためにも、事前準備をしっかりとしなければなりません。一度、大きな修繕費がかかると、大規模修繕（リノベーション）、建物の建て替えをするという選択肢を選ぶことに躊躇してしまいます。まさに、これこそが負のスパイラルです。そうならないためにも、きちんと計画をたて、事前準備することが必要不可欠です。

■耐震性のリスク

昭和56 年に建築基準法で、建物を建てる際、新耐震基準が義務づけられました。この新耐震基準では、 震度５強程度の地震の場合、ほとんど建物に損傷を生じないとされています。 震度６強から震度７程度の大規模地震 に対しても、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標とされました。昭和56 年以前に建てられた建物は、この新耐震基準に該当しない建物が多く存在しています。阪神・淡路大震災のとき、この新耐震基準を満たしていない賃貸住宅が倒壊して、けが人などがでました。このケースにおいて、建物の安全性が低いことを指摘され、オーナー側の責任を認めた判例もありますので、昭和56年以前に建てた建物をお持ちの人は、早急に対策を講じることが大切です。

老朽化アパート、マンションの危険性を考える-①