「適正な評価」による見直し　第2回｜｜アパート建築や土地有効活用ならスゴい大家さん.com

「適正な評価」による見直し　第2回

2012.12.27

1．登記簿上１筆の土地が複数の建物の敷地として使われている場合

　ケース1)Ａさんは異なる路線価をもつ角地の１筆の土地と、そこにＡとＢの建物を２軒所有しています。Ａさんの土地は大通りの高い路線価で評価されているので、土地の評価額も高くなっています。土地の評価額を低くする方法はないでしょうか。

●分筆は費用対効果をよく検討図１に示したようなケースで、このまま分筆しないて放置しておくと、一筆評価の原則によって、この土地全体を大通りの高い路線価で評価されて、建物Ａの敷地部分と建物Ｂの敷地部分が評価されてしまいます。　建物Ａの敷地部分と建物Ｂの敷地部分を分筆した場合には、建物Ａの敷地部分は大通りに面した高い路線価で評価されますが、建物Ｂの敷地部分は低い路線価で評価されることになり、評価額が低くなります。　　この例のように、二つ以上の建物がそれぞれ路線価の異なる場所に位置している場合には、分筆して固定資産税評価の適正化を検討してみる価値は十分あります。　しかし分筆は手間ひまがかかる作業ですし、費用もかかりますから、費用と効果の関係をよく検討しなければなりません。総合的な判断を行うにあたっては、専門的な知識を必要とする場合もありますので、土地家屋調査士や税理士等の専門家と相談することをお勧めします。　なお、このケースで建物Ａと建物Ｂが住宅用と非住宅用という異なる用途に利用されている場合には、分筆しなくても２画地認定される可能性があることは前の例と同じです。

ケース2)Ａさんは大通りと裏通りに面した奥行きの長い土地を所有しており、手前半分が商業地区、後ろ半分が住宅地区にまたがっています。土地の評価額を下げ、税金を安くする方法はないでしょうか。
●前後二つに分筆する　このようなケースでは、商業地区と住宅地区の地区境に分筆線を入れることによって区分すると、土地の評価額が下がることがあります。

2．むやみに合筆しないほうが得する場合もある

　２筆に分筆され別個に利用していた土地を、今度一体利用することになったので、これを合筆しようと思いますがどうでしょうか。

●土地の評価は一筆主義が原則　固定資産税における土地評価では一筆主義といって、土地は各筆ごとに評価されます。例外として１筆の大きな土地で、利用状況が分かれている場合、あるいは複数筆にまたがって一体利用されている場合は、現況主義により評価されます。　ご質問のように、従来２筆に分筆されかつ別個に利用されていれば、各筆ごとに評価されて課税されています。また、今後一体利用することになった場合でも、登記法上、合筆をしなければいけないことはありません。　もし合筆をすれば、固定資産税の土地評価は一筆主義の原則に基づき、合筆後の土地が再評価されます。再評価の結果、固定資産税が高くなる、あるいは安くなるという両方の可能性があります。

●固定資産税が安くなるなら合筆、そうでないなら分筆のままがよい　固定資産税を安くする法の立場からいえば、当然のことながら安くなるのなら合筆すべきでしょう。合筆すると確実に高くなってしまうのなら、ここは合筆をせずに静かにして、しかし実態は一体利用するという方法がよいかもしれません。　土地の登記が変動しないと、課税当局も案外見落としがちですから、しばらくの間、敵ミスにより分筆状態での安い固定資産税で得をしてしまうわけです。えっ！それって脱税？なんて野暮なことは言いっこなしです。固定資産税は「賦課課税」制度なのですから、あちらから適正な税金をかけてこないのが悪い(？)というわけです。図３のような事例では分筆しないほうが得策でしょう。　路線価が坪あたり１００万円の道路に面している土地Ａ・Ｂがあり、従前は２軒の建物がそれぞれに建っていたとします。この場合の土地評価は次のようなものでしょう。Ａ＝坪あたり１００万円。Ｂ＝坪あたり１００万円×９０％～７０％＝９０万円～７０万円しかし、一体利用後ではこのＡ・Ｂの土地のうちＢの土地の評価はほぼ確実に高くなります。Ａ＝坪あたり１００万円Ｂ＝坪あたり１００万円　　　つまり、従前Ｂの土地はいわゆる「旗竿地」の評価を受けていたものが、一体利用後ではＡと同一の評価となるわけです。その分全体の評価が上がり、固定資産税も高くなります。この場合、合筆すれば必ずそうなりますが、分筆したままですと、土地評価もそのままに「気がつかれずに」据え置かれる可能性があるというものです。　この方法は、積極的な意味で固定資産税を安くする法とはいえませんが、消極的な位置づけとなりましょう。「敵ミス不適正評価による法」です。